0

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce.

Zgodnie z ogólną zasadą nabycie nieruchomości w Polsce przez podmioty zagraniczne, niebędące rezydentami EOG i Konfederacji Szwajcarskiej, wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej.

Zezwolenie jest wydawane na wniosek podmiotu zagranicznego, jeżeli:
– nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego;
– nabyciu nieruchomości nie sprzeciwiają się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
– osoba zagraniczna wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską.

Okolicznościami potwierdzającymi więzi osoby zagranicznej z Polską mogą być, w szczególności:

1) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
2) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski;
3) posiadanie zezwolenia na pobyt:
a) czasowy (z wyłączeniem ofiar handlu ludźmi i tzw. pobytu krótkoterminowego)
b) stały
c) rezydenta długoterminowego UE
4) członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców polskich kontrolowanych przez osoby zagraniczne;
5) wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Decyzja podejmowana jest przez Ministra Spraw Wewnętrznych pod warunkiem braku sprzeciwu Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – dodatkowo w przypadku braku sprzeciwu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Należy zauważyć, że wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości odnosi się również do osób prawnych i spółek handlowych nieposiadających osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium Polski, jeśli osoba zagraniczna lub osoby zagraniczne:

a) dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami lub
b) mają pozycję dominującą wobec danego podmiotu polskiego w oparciu o inne kryteria, tj. są uprawnieni do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu lub rady nadzorczej podmiotu zależnego, dysponują bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej albo na walnym zgromadzeniu spółdzielni zależnej.

Jednakże, jeżeli rezydent polski kontrolowany w taki sposób nabywa nieruchomości niezabudowane, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast, na swoje cele statutowe, zezwolenie nie jest wymagane. W polskim prawie przewidziane są również inne przypadki, kiedy to w stosunku do polskich firm, kontrolowanych przez osoby zagraniczne, wymóg uzyskania zezwolenia nie jest stosowany.

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest:
– nabycie własności nieruchomości;
– nabycie prawa użytkowania wieczystego;
– nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Polski będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Polski;
– inne czynności prawne dotyczące udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Polski będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Polski.

Przy czym powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. W przypadku zaś nabywania nieruchomości w celu wykonywania na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej. Przy nabyciu nieruchomości rolnych dodatkowo powinny być spełnione warunki wynikające z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Odstępstwa. Oprócz wyżej już wymienionych poszczególnych sytuacji zezwolenie nie jest wymagane, w szczególności, w następujących przypadkach:

1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, garażu lub udziału w takim pomieszczeniu;
2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat albo 2 lata (w stosunku do małżonka obywatela polskiego) od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Do zastosowania odstępstwa wobec małżonka obywatela polskiego konieczne jest spełnienie dodatkowego warunku – nieruchomość w wyniku nabycia powinna stanowić wspólność ustawową małżonków;
3) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości. Dla zastosowania tego odstępstwa przewidziane są dodatkowe wymogi do spełnienia przez zbywcę nieruchomości;
4) nabycie nieruchomości przez osobą zagraniczną, będącą bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
5) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą kontrolowaną przez osoby zagraniczne akcji lub udziałów w spółce z siedzibą na terytorium Polski, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Polski, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Ważne jest, aby pamiętać, że odstępstw nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej (wśród miast, które znajdują się w tej strefie, na przykład, są takie miasta jak Szczecin, Kołobrzeg, Koszalin, Biała Podlaska i Terespol), jak również do gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Nabycie nieruchomości bez zezwolenia jest nieważne.

Autor: Alena Rzepka , Prawnik Kancelarii Prawnej Chałas i Współnicy

Print Friendly, PDF & Email

Sandra Siurczyk

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *