0

W jaki sposób cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce, podlega ograniczeniom i wymaga spełnienia szeregu formalności.

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. (tj. z dnia 19 lipca 2004 r., Dz.U. Nr 167, poz. 1758 ze zm.), nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, wydawanego, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, o ile sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, gdy sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne, o czym warto pamiętać zawierając umowę z cudzoziemcem. Będzie nim każda osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna mająca siedzibę za granicą; nieposiadająca osobowości prawnej spółka tych osób, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych, a także osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez wyżej wymienione osoby lub spółki.

Co szczególnie istotne, nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego (w tym jego ustanowienie), na podstawie każdego zdarzenia prawnego (a więc nie tylko kupno nieruchomości), za wyjątkiem jednak nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego.

Te same zasady odnieść należy także do uzyskania udziału w prawie własności, czyli współwłasności lub udziału w prawie użytkowania wieczystego, jak również (na co zwraca się uwagę w doktrynie) do przypadków nabycia na wspólność ustawową małżeńską, gdy jeden z małżonków jest cudzoziemcem. Jak podkreślił Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w uzasadnieniu uchwały z dnia 25 czerwca 2008 r., sygn. akt III CZP 53/08 : „…trzeba przyjąć, że nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej dokonywanej przez obu małżonków – cudzoziemca i obywatela polskiego jest nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy), jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 6 ust. 1 ustawy).” Ograniczenia wynikające z ustawy dotyczą także określonych przypadków nabycia lub objęcia przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, a także innych czynności prawnych dotyczących udziałów lub akcji, o ile spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości w Polsce, co nie należy do rzadkich przypadków.

Zezwolenie nie jest, przy tym, wymagane w przypadku cudzoziemców, będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (co obejmuje państwa UE oraz EFTA z wyjątkiem Szwajcarii) albo Konfederacji Szwajcarskiej (okres przejściowy dotyczy nieruchomości rolnych i leśnych i wynosi zasadniczo 12 lat od przystąpienia Polski do UE).

Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, pod warunkiem, że nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, co jest kwestią wysoce cenną, Cudzoziemiec powinien również wykazać , że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską. Brak dostatecznego wykazania tych związków należy do najczęstszych powodów odmowy udzielenia zezwolenia. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania i mogą w nim być określone dodatkowo specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość nabycia nieruchomości. Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, czyli tzw. „promesę”, która jest ważna rok od dnia wydania. W okresie jej ważności nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Ustawa zawiera szereg wyłączeń spod obowiązku uzyskania zezwolenia, najważniejsze z nich dotyczą nabywania samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, samodzielnych lokali użytkowych o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego. Poza tym istnieją wyłączenia uzależnione od upływu określonego czasu od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, od pozostawania małżonkiem obywatela polskiego, przy spełnieniu dodatkowych warunków, lub bycia uprawnionym do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, który był jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem przez określony czas.

Dodatkowe wymogi i obostrzenia, w tym związane z upływem wskazanego okresu czasu, mają przeciwdziałać przypadkom obchodzenia przepisów ustawy. Podkreśleniem tego, iż każde nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w Polsce, podlega kontroli i nadzorowi ze strony Państwa, jest fakt, iż notariusz ma obowiązek przesłania ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia, wypis z każdego aktu notarialnego, mocą którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość, udziały lub akcje w spółce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości.

Print Friendly

admin

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *