0

Покупка недвижимости иностранцем в Польше

Приобретение недвижимости иностранцами в Польше подлежит ограничениям и требует выполнения ряда формальностей

В соответствии с Законом «О приобретении недвижимости иностранцами» от 24 марта 1920 года (т.е. от 19 июля 2004 года, издание Dziennik Ustaw № 167, поз. 1758 с последующими изменениями), приобретение недвижимости иностранцем требует разрешения, выдаваемого в форме административного решения Министром внутренних дел, если протест не будет вынесен Министром национальной обороны, а в случае недвижимости сельскохозяйственного назначения, если протест не будет вынесен Министром сельского хозяйства и развитию села.

Приобритение недвижимости иностранцем с нарушением положений закона является недействительным, о чем стоит помнить, при заключении договора с иностранцем. Иностранцем будет считаться любое физическое лицо, не имеющее польского гражданства, юридическое лицо с местонахождением за границей Республики Польша, объединение лиц без создания юридического лица с местонахождением за границей Республики Польша без созданию юридического лица, созданное в соответствии с правом иностранных государств, а также юридическое лицо и объединение лиц без создания юридического лица имеющие местонахождения на территории Республики Польша, контролируемые непосредственно или опосредованно вышеуказанными лицами и/или обществами.

Что особенно важно, в соответствии с положениями закона приобретением недвижимого имущества является приобретение права собственности или права вечного пользования на него (в том числе, его создания), на основании какого-либо юридического факта (не только приобретения недвижимости), за исключением, однако, приобретения недвижимости в порядке наследования или по закону или завещанию.

Те же самые принципы относятся к приобретению доли в праве собственности, то есть совместной собственности или части в праве вечного пользования, а также (на что обращается внимание в доктрине) к случаям приобретения супругами недвижимости в общую собственность, если один из супругов является иностранцем. Как подчеркнула Палата по гражданским делам Верховного суда в мотивировочной части определения от 25 июня 2008 года по делу III CZP 53/08: «…нужно принять, что недвижимость, приобретенная как общее имущество супругов в результате сделки, осуществляемой обоими супругами – иностранца и польского гражданина, является недвижимостью, преобретаемой иностранцем в понимании Закона «О приобретении недвижимости иностранцами». Это означает, что сделка по приобретению недвижимости, осуществленная без требуемого разрешения (ч. 1 ст. 1 Закона) является ничтожной (ч. 1 ст. 6 Закона). Ограничения, предусмотренные законодательством, также применяются к случаям приобретения или принятия иностранцем долей и/или акций в хозяйственном обществе с местонахождением в Республике Польша, а также иных сделок, касающихся долей и/или акций, если общество является собственником или вечным пользователем недвижимости в Республике Польша, что не является редкостью.

Вместе с тем, разрешение не требуется в случае иностранцев, являющихся гражданами государств – членов Соглашения о Европейской экономической зоне (включающие в себя страны ЕС и ЕАСТ, за исключением Швейцарии) или Швейцарской Конфедерации (переходный период касается недвижимости сельскохозяйственного и лесного назначения и составляет 12 лет с момента вступления Республики Польша в ЕС).

Разрешение выдается по заявлению иностранного гражданина, при условии, что приобретение им недвижимости не будет представлять угрозу государственной безопасности или общественному порядку, а также не противорячит взглядам социальной политики и здравоохранения, что является весьма оценочным критерием. Также иностранец должен указать на обстоятельства, подтверждающие его связь с Республикой Польша. Неуказание достаточного указания этих связей является основанием для отказа в предоставлении разрешений. Разрешение действительно в течении двух лет со дня выдачи и в нем могут дополнительно быть указаны специальные условия, от выполнения которых будет зависеть возможность приобретения недвижимости. Иностранец, имеющий намерение приобрести недвижимость может ходатайствовать о предоставлении обещания о предоставлении разрешения (т. н. польск. „promesa”), действительное в течение года со дня его выдачи. В период его действия не может быть отказано в выдаче разрешения, кроме случаев изменения фактического состояния имеющего значение для рассмотрения дела.

Закон содержит ряд исключений из обязанности получать разрешение, наиболее важное из которых касается приобретения отдельных помещений жилого фонда в понимании Закона от 24 июня 1994 года «О собственности на недвижимость», отдельных помещений, используемых по назначению гаража или доли в общей собственности на такое помещение, если это связано с удовлетворением потребностей в жилье приобретателя или собственника недвижимости или отдельного жилого помещения. Кроме этого, существуют исключения, зависящие от истечения установленного срока с момента получения постоянного вида на жительство, либо на пребывание гражданина Европейского союза, являющегося бывшим супругом гражданина Польши, при выполнении дополнительных условий, или будучи наследником недвижимого имущества по закону или завещанию.

Дополнительные требования и ограничения, в том числе связанные с истечением указанного срока, должны предотвращать случаи обхода закона. Подтверждением того, что каждая сделка по приобретению иностранцем недвижимого имущества в Польше, подпадает под контроль и надзор со стороны государства, служит тот факт, что нотариус в течение семи дней с даты составления обязан переслать Министру внутренних дел выписку из каждого нотариального акта, в силу которого иностранный гражданин приобрел или принял недвижимое имущество, доли или акции в обществе, являющимся собственником или вечным пользователем недвижимого имущества.

Print Friendly

admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *